Comprare casa su carta: buone pratiche, rischi e vantaggi di acquistare a cantiere aperto

Hai deciso di comprare un immobile di nuova costruzione, comunemente detto “su carta”?
Per molti italiani gli immobili di nuova costruzione rappresentano un SOGNO, ma per qualcuno si sono trasformati in un vero e proprio INCUBO.

Se sei propenso all’acquisto, vuol dire che ne conosci i VANTAGGI, ma sei sicuro di sapere quali precauzioni prendere e/o quali possono essere i RISCHI?

Se vuoi sapere di più o semplicemente hai qualche dubbio continua a leggere, ti faremo una panoramica completa su:

Vantaggi e svantggi di un acquisto “su carta” e tutta la documentazione da richiedere al costruttore!

Innazitutto chiariamo: perché di dice comprare “su carta”???

Semplice, si dice così perché l’immobile che stai acquistando non esiste materialmente. In pratica, fare una proposta, per questo tipo di immobili, vuol dire fare una PROMESSA DI ACQUISTO di un immobile di futura realizzazione.

Come ogni promessa si può mantenere oppure “infrangere”…

Ti mostreremo, più avanti, a cosa devi stare attento e come puoi tutelarti adeguatamente, per adesso occupiamoci delle “NOTE POSITIVE”…

I vantaggi dell’acquisto “su carta”

Comprare un immobile in costruzione ti darà un “superpotere”, ovvero di darà la possibilità di crearti la casa dei sogni, a tua immagine e somiglianza, senza scendere a compromessi…

Ti elencheremo i 7 vantaggi principali:

Il Primo vantaggio è, senza dubbio, la possibilità di scegliersi il piano (se si acquista in condominio) o la posizione (centrale o angolare, per le case indipendenti) e la rispettiva posizione al sole.
Questo LO PUOI FARE SOLO SE ARRIVI PER PRIMO (o tra i primi per gli appartamenti in condominio)…
Non è un vantaggio da poco… Nel mercato “dell’usato” non potrai farlo.
Un altro bel vantaggio è la possibilità di personalizzare l’immobile a seconda delle proprie esigenze.
Se non ti convince come ha suddiviso gli spazi il costruttore, potrai concordare, con lui, una nuova disposizione personalizzata, a seconda delle tue necessità (se possibile).
Non solo… puoi scegliere i pavimenti, gli infissi, i sanitari, le rubinetterie e persino dove mettere i punti luce e le prese della tv.
Chiaramente, se hai scelto materiali EXTRA (in genere più costosi di quelli stabiliti nel capitolato del costruttore) dovrai pagare la differenza.
Comprare una nuova costruzione, vuol dire avere una classe energetica molto alta e tutte “le carte” a posto.
Infatti, insieme all’immobile, vengono rilasciati dal geometra del costruttore anche tutti i documenti urbanistici e catastali necessari e il relativo certificato di abitabilità.
Anche non dover fare lavori di ristrutturazione o di adeguamento degli impianti, sia privati che condominiali, per diversi anni rappresenta un altro vantaggio non da poco.
La soddisfazione di “RINNOVARE” un immobile per PRIMO IN ASSOLUTO, non ha una un valore monetario, ma ti gratificherà molto e ti renderà orgoglioso di quello che hai fatto.
Sarai tutelato per 10 anni dal rogito notarile su eventuali vizi di costruzione che emergessero successivamente l’acquisto dell’immobile.
Nel caso dovessi scoprirli toccherà al costruttore pagare x sistemarli.
Ultimo dei vantaggi, ma primo per ordine di importanza, è il PREZZO di acquisto.
Comprare un immobile non ancora costruito o ultimato ti consentirà di “STRAPPARE” un prezzo decisamente inferiore rispetto al valore richiesto dal costruttore.
Il costo più basso è dovuto anche ai maggiori rischi a cui vai incontro, ma di questo ne parleremo più avanti.

Come puoi vedere, comprare “su carta” ha molti aspetti positivi… Però NON TUTTI POSSONO FARLO, e i motivi sono questi:

Non devi avere problemi di tempo o l’urgenza di trasferirti velocemente nella nuova abitazione (mediamente i tempi di consegna vanno dai 10 ai 18 mesi, a seconda dell’avanzamento dei lavori del cantiere). Ci potrebbero anche essere dei ritardi, quindi non ci vuole fretta…
Devi avere una certa liquidità da versare come anticipo e durante le varie fasi di avanzamento lavori. Di solito, al compromesso, si stabilisce un programma di pagamento con acconti fissati al raggiungimento di determinate fasi di lavorazione (Es. fondazioni, tetto, impianti, rifiniture), oltre al saldo previsto alla stipula del rogito notarile.
Senza questa liquidità, sarà difficile che un costruttore ti venda l’immobile e/o, se lo dovesse fare, lo farò alle sue condizioni.
D’altronde la “liquidità” richiesta serve al costruttore per andare avanti nei lavori senza utilizzare il suo capitale (ed è anche il motivo per cui ti accorda lo “sconto”).

Come accennato precedentemente anche l’acquisto su “carta” ha il suo rovescio della medaglia…

Passando molto tempo tra la proposta e la consegna dell’immobile (come dicevamo precedentemente, anche 10/18 mesi) si potrebbero venire a creare sia dei RISCHI, che alcuni SVANTAGGI.

Rischi e svantaggi dell’acquisto “su carta”

I rischi e gli svantaggi non sono molti, però, se non sei preparato e non prendi le dovute precauzioni, potrebbero causarti un grave DANNO ECONOMICO.

Iniziamo ad analizzare, uno ad uno, questi 6 aspetti:

Il RISCHIO più grande è rappresentato, senza dubbio, dal possibile FALLLIMENTO del costruttore. Nei casi più gravi, se non dovessi avere preso le dovute precauzioni, potresti “perdere” tutte le somme versate. Oltre al danno economico ci sarebbe pure la beffa di ritrovarsi senza casa.
Nel caso in cui il costruttore si dovesse trovare in difficoltà economiche, potrebbe ritardare la consegna dell’immobile o, addirittura, sospendere i lavori fino a data da destinarsi. In tal caso, sarà difficile capire per quanto tempo sarà in difficoltà o peggio, se la situazione continuerà a peggiorare.
L’ultimo rischio, nel quale puoi imbatterti, è quello che ti venga consegnato un immobile che non rispecchia le tue aspettative. Potrebbe capitare, infatti, sia che il costruttore abbia fatto male il lavoro, ma anche che abbia interpretato male le tue richieste…
In quest’ultimo caso il costruttore potrebbe richiederti le spese per le nuove modifiche nel caso in cui tu le richiedessi.
Lo SVANTAGGIO più grande delle nuove costruzioni è, indubbiamente, il regime fiscale che le accompagna.
Per gli immobili “usati” si paga, al rogito, un imposta di registro che va dal 2% (1° casa) al 9 % (dalla 2°casa in poi) sulla VALORE CATASTALE e una quota fissa, di 50 Euro, sia per l’imposta ipotecaria che per quella catastale
Per le nuove costruzioni, ivece, si paga l’I.V.A. (direttamente al costruttore), del 4% (1°casa) o del 10% (dalla 2°casa in poi) sul VALORE DICHIARATO in atto notarile e una quota fissa, di 200 Euro ciascuna, per imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale.
Un altro svantaggio potrebbe essere l’eventuale ritardo nei lavori. Capita abbastanza spesso che la consegna dell’immobile venga posticipata di 1 o 2 mesi.
L’ultimo svantaggio riguarda gli allacciamenti dei principali impianti (luce, acqua, gas, telefono), dei vari collaudi (ascensore, pannelli solari e fotovoltaici) , della nomina dell’amministratore (se in condominio) e della redazione delle tabelle millesimali.
Lo consideriamo tra gli svantaggi perché, se non se ne occupa il costruttore, saranno a tuo carico. Generalmente il costruttore, in fase di compromesso, stabilisce una cifra forfettaria (da sommare al prezzo di acquisto) per i collaudi e gli allacciamenti e, detenendo ancora la maggioranza degli immobili, nominerà un amministratore di fiducia. Le TABELLE MILLESIMALI quasi sicuramente toccheranno a te.

Ora che ti abbiamo fatto una panoramica generale della situazione, immaginiamo che vorrai sapere cosa e come fare per tutelarti al meglio…

Strumenti a tutela dell’acquirente

Sono 6 gli “STRUMENTI” che hai a disposizione per difenderti dai rischi e dagli svantaggi che accennavamo prima. Alcuni di questi li potrai “utilizzare” da solo, mentre per altri avrai bisogno sicuramente di un aiuto.

Iniziamo dai più semplici:

CONTROLLO AZIENDA

Quando si compra un immobile di nuova costruzione non si deve guardare solo il progetto o rendering, si deve guardare anche CHI È IL COSTRUTTORE.

Ci sono società che “si sono fatte un nome” nell’edilizia (sia positivo che negativo), mentre altre sono poco conosciute (perché magari fanno piccoli interventi).

Fare questo tipo di controllo è importante perchè ti consentirà di capire quanto sia solida l’impresa di costruzioni e suoi amministratori.

Una VISURA CAMERALE potrebbe essere una buona base da cui iniziare

CONTROLLO TIPOLOGIA EDILIZIA

Chiarisci immediatamente, con il costruttore, se costruirà in edilizia “privata” o “convenzionata”. Nel caso dovesse costruire in EDILIZIA CONVENZIONATA fatti consegnare la convenzione che è stata depositata in comune. In questo tipo di edilizia, molto spesso, sono presenti dei VINCOLI; È importante che tu ne sia a conoscenza perché, altrimenti, potresti avere brutte sorprese in caso di una futura rivendita/locazione.

Nel caso volessi acquistare un immobile in edilizia convenzionata, chiedi aiuto al tuo agente immobiliare o al tuo geometra, ti spiegheranno al meglio tutta la dinamica, oltre a toglierti qualsiasi dubbio in merito.

Frequentemente, in questo ti edilizia, ci si imbatte in CCOPERATIVE che seguono un piano di edilizia economico popolare (PEEP).

Su questi immobili gravano i seguenti vincoli, in appannaggio esclusivo del comune:

– Prezzo massimo, imposto dal comune, per la rivendita/locazione.
– Durata, dai 20 ai 30 anni, delle convenzioni.
– Cessazione dei vincoli dopo 5 anni dal primo trasferimento.
– Può capitare che il comune rimanga proprietario del terreno (l’immobile ha il diritto di superficie) ma lasci la possibilità, all’acquirente, di riscattarlo in seguito (va fatto un atto notarile) dietro pagamento di una somma stabilita.
– Il comune si potrebbe riservare anche un diritto di prelazione in caso di futura vendita.

Essendo immobili non destinati alla speculazione, nelle convenzioni comunali vengono indicate anche alcune caratteristiche che i futuri acquirenti devono possedere:

– Reddito massimo del nucleo familiare (riportato sulla convenzione)
– Il non possesso di seconde case
– Essere cittadini italiani con residenza nel comune dell’immobile

Se “possiedi” queste caratteristiche, non potrai acquistare l’immobile…

Questa è solo una breve sintesi ma, come vedi, ci sono molte cosa da sapere, quindi, INFORMATI BENE..

VISURA IPOTECARIA

Prima di fare una proposta d’acquisto chiedi al costruttore, oppure informati dal geometra, se sul terreno grava un ipoteca (di solito legata a un mutuo) o se l’impresa ha chiesto un finanziamento per la realizzazione della costruzione. Fino al 2005 non potevi fare nient’altro per tutelarti.

Grazie al DECRETO LEGISLATIVO 122 DEL 20/06/05, sono stati introdotti gli strumenti più importanti, contro gli eventuali rischi.

GARANZIA FIDEIUSSORIA

Grazie al decreto citato precedentemente il costruttore ha l’OBBLIGO di consegnare all’acquirente una FIDEIUSSIONE , bancaria o assicurativa, a garanzia delle somme a lui versate o da versare al rogito.

In parole povere, la banca o l’assicurazione del costruttore ti garantiranno l’eventuale restituzione delle somme versate al costruttore nel caso in cui quest’ultimo non dovesse terminare la costruzione.
Questo rappresenta, in assoluto, lo strumento più utile ed efficace ad evitare problemi. La fideiussione è a totale carico del costruttore, ma è valida solo quando l’immobile è in corso di costruzione. Se il costruttore dovesse fallire dopo aver ultimato la costruzione, l’acquirente diventerà uno dei tanti creditori (insieme a banche e fornitori) e dovrà attendere la fine delle procedure fallimentari, per provare a recuperare le somme versate.

POLIZZA DANNI (POLIZZA DECENNALE POSTUMA)

Anche per questa polizza è previsto l’obbligo, da parte del costruttore. In pratica, il costruttore deve stipulare una polizza assicurativa a favore dell’acquirente che lo “copra”, per 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori, da danni derivanti da gravi vizi e difetti della costruzione, non rilevabili prima dell’acquisto.

La polizza decennale postuma tutela sia il nuovo proprietario, qualora il costruttore non fosse in grado di ultimare il lavoro, sia il costruttore stesso, da possibili danni materiali che l’immobile potrebbe subire.
Alcuni motivi per cui è possibile “attivare” la polizza sono: Infiltrazioni di acqua sul tetto, formazioni di crepe per cedimenti strutturali, rovina totale o parziale dell’edificio, ecc. Sintetizzando possiamo dire che i vizi gravi sono quelli che non ti consentono il normale godimento, la funzionalità o l’agibilità della casa e che ti creano dubbi per la sua durata e conservazione. Questa polizza DEVE ESSERE CONSEGNATA, dal costruttore all’acquirente, ENTRO IL ROGITO NOTARILE.

COMPROMESSO E ROGITO NOTARILE

Il decreto 122/2005 ha introdotto anche regole più severe nella stesura del compromesso e del rogito notarile. Dall’introduzione del sopra citato decreto, entrambi, dovranno obbligatoriamente contenere:

Gli estremi del permesso di costruire.
L’elenco di eventuali vincoli e convenzioni con il comune.
Le ipoteche iscritte sulla costruzione o sul terreno, con le relative informazioni e i dati del soggetto che le ha iscritte.
La descrizione dell’immobile e dell’eventuale edificio (per gli appartamenti in condominio).
Le caratteristiche tecniche dell’edificio con allegato relativo capitolato.
I termini massimi previsti per la consegna.
Il prezzo totale e le modalità di pagamento (bisogna fornire la prova certa del pagamento).
Gli estremi e le caratteristiche della fideiussione.

UN CONSIGLIO: se il contratto non dovesse citare la fideiussione, rifiutati di firmarlo o fai presente che potresti chiedere l’annullamento e la restituzione della caparra maggiorata di interessi.

Inoltre, ti consigliamo anche di far registrare o trascrivere il compromesso presso la conservatoria (se ne occuperà il notaio stesso), perché questo ti consentirebbe di inserirti tra i creditori privilegiati nel caso in cui il costruttore dovesse fallire.
A partire dal 15/08/2020 SARÀ OBBLIGATORIO PER TUTTI.

FONDO DI SOLIDARIETÀ

Esisterebbe anche un altro strumento di tutela: Il FONDO DI SOLIDARIETÀ. Ti daremo una breve spiegazione perché non lo potrai utilizzare!

Il decreto 122/2005 oltre ad aver creato gli strumenti approfonditi precedentemente (dal 4 al 6), ha istituito un fondo presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze per risarcire, in parte, gli acquirenti rimasti vittime del fallimento di un costruttore, prima dell’entrata in vigore del decreto stesso.
Il fondo si alimenta grazie a una quota delle fideiussioni stipulate dalle imprese.

QUESTI SONO TUTTI GLI STRUMENTI CHE HAI A DISPOSIZIONE PER DIFENDERTI DAI PROBLEMI.

Dobbiamo essere onesti, tutti questi strumenti ti possono “dare una grossa mano”, ma non ti assicurano una protezione totale dalle truffe.

Purtroppo, ancora oggi, buona parte dei costruttori non ottempera agli obblighi (fideiussione e polizza danni) perché questo gli comporterebbe maggiori spese. La lacuna del sopra citato decreto sta proprio qui: NON SONO PREVISTE SANZIONI EFFICACI CHE POSSANO COSTRINGERE I COSTRUTTORI A FARE TALI DOCUMENTI.

Capita molto spesso che gli acquirenti, soprattutto quando acquistano privatamente, non conoscano i propri diritti e quindi non li fanno valere al momento della firma del contratto (sia compromesso che rogito).

Per questo motivo ti consigliamo di rivolgerti ad un esperto del settore o a un tecnico di fiducia. Devi cercare di non incappare in brutte sorprese o in una di quelle clausole che non ti tutelano completamente…

CHIEDERE AIUTO NON È SEGNO DI DEBOLEZZA, BENSÌ DI INTELLIGENZA!!!

Esistono altre piccole accortezze a cui fare attenzione, ma stai tranquillo…

Se pensi che tutte queste cose siano troppe per te e/o hai paura di sbagliare o di farti sfuggire qualcosa di importante, RIVOLGITI A DINAMO CASA!

Saremo lieti di aiutarti a realizzare il tuo sogno!!!

Ti seguiremo, passo dopo passo, fino al rogito notarile occupandoci di tutti gli aspetti tecnici e coordinandoci con i vari professionisti (notaio, geometra, banca, ecc). Stesso discorso vale per gli “strumenti di salvaguardia”.
Ci penseremo noi a fornirti tutte le informazioni sul costruttore e a reperire da lui tutta la documentazione necessaria a tutelare te, ed i tuoi interessi.

Inoltre, avendo convenzioni con i principali professionisti del settore (notaio e geometra e banche), riusciamo a fare preventivamente tutti i controlli tecnici del caso e possiamo fornirti un calcolo di tutte le spese accessorie. Infine, nel caso avessi bisogno di aiuto, possiamo guidarti anche nella ricerca del mutuo.

In poche parole affidarsi a Dinamo Casa vuol dire non doversi occupare di nulla!

Un discorso a parte lo dedichiamo ai rapporti personali e al “Lato Umano”. Per noi sono indispensabili e contano più di qualunque cosa. Non possiamo prenderci cura di un cliente senza capire il suo stato d’animo, le sue paura e, soprattutto, e di cosa ha bisogno.